Meglerprofil

Guide

Tilstandsrapport bolig: hva den viser, hva den koster, og hva TG-karakterene betyr

Tilstandsrapport er en teknisk gjennomgang av boligen, utført av en bygningssakkyndig. Rapporten beskriver boligens tilstand og gir kjøper et tydeligere bilde av hva de faktisk kjøper.

Her forklarer vi hva rapporten inneholder, hva TG0 til TG3 betyr i praksis, hva den vanligvis koster, og hva du bør gjøre hvis boligen får TG2 eller TG3 på viktige rom eller bygningsdeler.

Skrevet av redaksjonen hos Meglerprofil · Oppdatert juni 2026

Definisjon

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en systematisk vurdering av boligens tekniske tilstand. Den utarbeides av en bygningssakkyndig og beskriver rom, konstruksjoner og tekniske forhold som er relevante ved salg.

Rapporten vurderer ikke først og fremst markedsverdien. Den handler om boligens tekniske stand. Prisantydningen settes av megleren, basert på tilstand, beliggenhet, markedet akkurat nå og sammenlignbare salg i området.

Dokument Hvem lager det Hva det vurderer Brukes til
Tilstandsrapport Bygningssakkyndig Teknisk tilstand Boligsalg
E-takst Takstmann eller megler Markedsverdi Refinansiering og lån
Verditakst Takstmann Markedsverdi og overordnet tilstand Arv, skilsmisse og dokumentasjon

TG-skalaen

TG-karakterene forklart

Hvert rom og hver bygningsdel får en tilstandsgrad, ofte forkortet TG. Skalaen går fra TG0 til TG3, i tillegg til TGiU når noe ikke er undersøkt.

  • TG0
    Ingen avvik Brukes når bygningsdelen er i svært god stand og det ikke er registrert avvik. Dette er mest vanlig for nye eller nylig oppgraderte deler av boligen.
  • TG1
    Mindre eller moderate avvik Normalt for boliger som er godt vedlikeholdt, men ikke helt nye. Eksempel: vanlige bruksspor, mindre slitasje eller forhold som ikke krever umiddelbare tiltak.
  • TG2
    Vesentlige avvik Den vanligste karakteren i bruktboliger. TG2 kan skyldes alder, slitasje eller forhold som bør følges opp. Eksempel: eldre bad, vinduer med redusert tetthet eller tekniske installasjoner med begrenset restlevetid.
  • TG3
    Store eller alvorlige avvik Forhold som kan kreve raske eller kostbare tiltak. Eksempel: fuktskader, lekkasjer, råte, alvorlige feil ved elektrisk anlegg eller bygningsdeler med tydelig svikt.
  • TGiU
    Ikke undersøkt Brukes når et område eller en bygningsdel ikke var tilgjengelig for undersøkelse. Eksempel: lukket konstruksjon, manglende tilgang til loft eller tildekkede flater.
TG2 er vanlig i bruktboliger. Det betyr ikke nødvendigvis at noe er akutt galt. Ofte handler det om alder, slitasje eller forhold kjøper bør være kjent med før budgivning.

Kostnader

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen avhenger av boligens størrelse, alder og kompleksitet. Eldre boliger og eneboliger tar ofte lengre tid å gjennomgå enn nyere leiligheter. Kostnaden betales normalt av selger og kommer i tillegg til meglerhonoraret.

Boligtype Typisk pris
Leilighet under 60 m² 8 000 til 11 000 kr
Leilighet 60 til 100 m² 10 000 til 13 000 kr
Enebolig under 150 m² 12 000 til 15 000 kr
Enebolig over 150 m² 14 000 til 18 000 kr
Eldre bolig, bygget før 1980 Ofte 1 000 til 3 000 kr ekstra

Megleren kan anbefale en bygningssakkyndig de har god erfaring med, men du kan også velge selv. Det viktigste er at rapporten oppfyller kravene til godkjent tilstandsrapport ved boligsalg.

Neste steg

Du fikk TG2 eller TG3. Hva bør du gjøre nå?

Når tilstandsrapporten er klar, kan det hende at ett eller flere rom får TG2 eller TG3. Da har du som regel tre mulige strategier:

  • 1
    Utbedre før salg

    Mindre feil kan være verdt å reparere før boligen legges ut. Det gjelder særlig enkle tiltak som kan dokumenteres og som gjør rapporten lettere for kjøper å forstå.

    Best for: enkle og rimelige utbedringer
  • 2
    Pris det inn og vær åpen

    Ved større eller dyre avvik kan det være bedre å selge med full åpenhet og la forholdet være priset inn. Da bør megleren forklare avviket tydelig i salgsoppgaven og sette en realistisk prisantydning.

    Best for: kostbare feil eller eldre bygningsdeler
  • 3
    Diskuter strategien med megleren

    En erfaren megler vet hva kjøpere i ditt marked reagerer på. TG2 på et eldre bad kan være forventet. TG3 på tak, drenering eller fukt kan derimot påvirke interessen mer. Megleren bør hjelpe deg med å vurdere hva som bør utbedres, og hva som heller bør forklares godt.

    Best for: alle salg der rapporten har tydelige avvik
Full åpenhet er alltid tryggest. Forhold som fremgår tydelig av tilstandsrapporten og salgsdokumentene, er det vanskeligere for kjøper å klage på i etterkant. Prøv derfor aldri å skjule eller bagatellisere avvik.

Timing

Hvem bestiller rapporten, og når bør det gjøres?

Det er normalt selger som bestiller og betaler for tilstandsrapporten. Rapporten bør være klar før boligen markedsføres, slik at kjøpere får tilgang til viktig informasjon før de legger inn bud.

Det kan også være lurt å ha rapporten klar før du bestemmer endelig salgsstrategi. Da kan megleren bruke funnene til å vurdere prisantydning, tekst i salgsoppgaven og hvilke små grep som eventuelt bør gjøres før fotografering og visning.

  • Bestill rapport fra en kvalifisert bygningssakkyndig
  • Sørg samtidig for energiattest, som kan lages gratis via Enova med BankID
  • Be 2 til 3 meglere om verdivurdering og vis dem rapporten
  • Velg megler og salgsstrategi basert på både rapporten og markedet
Finn megler som kjenner ditt marked

Sammenhengen

Slik bruker megleren tilstandsrapporten

En god megler leser tilstandsrapporten grundig og bruker den aktivt i salgsforberedelsene. Rapporten påvirker særlig tre ting:

  • Prisantydning Avvik i rapporten kan påvirke hva kjøpere er villige til å betale. Megleren bør vurdere funnene opp mot sammenlignbare salg og forventningene i markedet.
  • Salgsoppgave og annonse Megleren bruker rapporten til å formulere tydelige og korrekte opplysninger i salgsoppgaven. Det bygger tillit hos kjøper og reduserer risikoen for misforståelser.
  • Hva som bør utbedres Megleren kan gi råd om hvilke TG2- eller TG3-punkter som bør fikses før salg, og hvilke som heller bør prises inn og forklares godt.
Komplett guide til boligsalget Hva koster et boligsalg totalt?

Spørsmål og svar

Vanlige spørsmål om tilstandsrapport

Ved salg av brukt bolig bør selger ha en godkjent tilstandsrapport. Etter endringene i avhendingsloven fra 1. januar 2022 kan boligen ikke lenger selges med et generelt “som den er”-forbehold. En god rapport gir kjøper bedre informasjon og reduserer risikoen for konflikter i etterkant.

En tilstandsrapport koster vanligvis 8 000 til 18 000 kroner, avhengig av boligens størrelse, alder og kompleksitet. En liten leilighet koster ofte 8 000 til 11 000 kroner, mens en stor enebolig eller eldre bolig kan koste 14 000 til 18 000 kroner. Kostnaden betales normalt av selger.

TG2 betyr vesentlige avvik eller forhold som bør følges opp. Det kan for eksempel være eldre bad, slitte overflater, vinduer med redusert tetthet eller tekniske installasjoner med alder og slitasje. TG2 er vanlig i bruktboliger og betyr ikke nødvendigvis at noe er akutt galt.

Ja. Det er mulig å selge en bolig med TG3, så lenge forholdene er tydelig opplyst i rapporten og salgsdokumentene. TG3 betyr store eller alvorlige avvik, og bør håndteres åpent i prisantydning, salgsoppgave og dialog med interessenter.

Selger bestiller og betaler normalt for tilstandsrapporten. Du kan velge blant kvalifiserte bygningssakkyndige, og megleren kan ofte anbefale noen de har god erfaring med. Det viktigste er at rapporten oppfyller kravene til godkjent tilstandsrapport ved boligsalg.