Guide

Skatt på boligsalg: når er gevinsten skattefri? (2026)

Gevinst ved salg av egen bolig er som regel skattefri hvis du har eid boligen i mer enn 12 måneder og brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Oppfyller du ikke kravene, beskattes gevinsten normalt med 22 prosent.

Her får du hovedregelen, tre spørsmål som avgjør om salget ditt kan være skattefritt, og et praktisk regnestykke som viser når det kan lønne seg å vente noen måneder før du selger.

Skrevet av redaksjonen hos Meglerprofil · Oppdatert juni 2026

Dette er generell informasjon, ikke skatterådgivning. Ved tvil om din konkrete situasjon, kontakt Skatteetaten eller en autorisert regnskapsfører.

Hovedregelen

12 av 24 måneder: slik fungerer regelen

Skattefri gevinst forutsetter som regel at du:

Har eid boligen i mer enn 12 måneder, og
Har brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget

Hjemmel: skatteloven § 9-3

Begge kravene må være oppfylt. Har du eid boligen i flere år, men bare bodd der i 10 måneder, kan gevinsten bli skattepliktig. Har du bodd der i 12 måneder, men eid den i kortere tid enn kravet tilsier, gjelder det samme.

Hva teller som botid? Det sentrale er at boligen faktisk har vært brukt som din egen bolig. Folkeregistrert adresse kan være relevant dokumentasjon, men det er den faktiske bruken som er avgjørende.

24-månedersperioden regnes bakover fra salget. Det er tidspunktet salget avtales, normalt når budet aksepteres, som er viktig. Ved usikkerhet bør du be Skatteetaten eller en regnskapsfører vurdere den konkrete situasjonen.

Avgjørelsen

Er boligsalget ditt skattefritt? Tre spørsmål

1
Har du eid boligen i mer enn 12 måneder? Hvis nei, kan gevinsten bli skattepliktig uansett botid. Hvis ja, gå videre.
2
Har du brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene? Hvis nei, kan gevinsten bli skattepliktig. Hvis ja, gå videre.
✓
Begge kravene er oppfylt Da er gevinsten som regel skattefri. I enkle tilfeller trenger du normalt ikke å føre gevinsten i skattemeldingen.

Hvis svaret på spørsmål 1 eller 2 er nei, bør du se særlig på om det kan lønne seg å vente med salget til du oppfyller kravene.

Eksempler

Skattefritt eller skattepliktig: konkrete tilfeller

Scenario	Skattefritt?
Bodde der i 3 år og selger nå	Som regel ja
Bodde der i 10 måneder og selger nå	Som regel nei
Kjøpte for 5 år siden, men har leid ut hele boligen de siste 2 årene	Som regel nei
Kjøpte for 5 år siden, leide ut i 1 år, og bodde der de siste 14 månedene	Som regel ja
Arvet bolig og selger uten å ha bodd der selv	Avhenger av inngangsverdi og arvelaters situasjon
Bor i hoveddelen og leier ut en mindre del av boligen	Ofte ja

Eksemplene er forenklet. Utleie av en mindre del av boligen kan behandles annerledes enn utleie av hele boligen. Ved arv, gave, brukshindring eller delt bruk bør du kontrollere reglene konkret.

Timing

Kan det lønne seg å vente med salget?

Mangler du bare noen måneder på botidskravet, bør du regne på forskjellen mellom å selge nå og å vente. Spørsmålet er enkelt: hva koster det å vente, og hva kan du spare i skatt?

Eksempel: 3 måneder igjen til mulig skattefritak

Bolig kjøpt for 3 200 000 kroner og anslått verdi i dag på 4 000 000 kroner
Beregnet gevinst etter fradrag for salgskostnader: 800 000 kroner
Skatt ved salg nå: 22 prosent av 800 000 kroner = 176 000 kroner
Anslått kostnad ved å vente 3 måneder: renter, felleskostnader og alternativkostnad: cirka 15 000 til 25 000 kroner
Mulig netto besparelse ved å vente: 151 000 til 161 000 kroner

I mange tilfeller kan det lønne seg å vente hvis du er nær ved å oppfylle kravene. Samtidig må du ta høyde for markedet, renteutgifter, flytteplaner og risikoen for at boligverdien endrer seg i venteperioden.

En megler er ikke skatterådgiver, men en god megler bør spørre om eiertid og botid når dere diskuterer salgstidspunkt. Ved usikkerhet bør du avklare skattereglene før boligen legges ut for salg.

Beregning

Slik beregner du gevinst og skatt

Formel:

Gevinst = Salgspris minus kjøpspris, påkostninger og salgskostnader

Hvis gevinsten er skattepliktig, beskattes den normalt med 22 prosent.

Kan redusere gevinsten

Kjøpspris og kjøpskostnader, som dokumentavgift
Meglerhonorar ved salg
Tilstandsrapport, markedsføring og andre salgskostnader
Påkostninger, altså varige forbedringer som nytt bad, nytt tak eller standardheving

Trekkes normalt ikke fra som påkostning

Vanlig vedlikehold, som maling og enkle reparasjoner
Møbler og løsøre
Flyttekostnader og privat tidsbruk knyttet til salget

Tap kan gi fradrag. Selger du med tap, får du normalt fradrag hvis en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Hvis salget ville vært skattefritt, får du som regel heller ikke fradrag for tap. Ta vare på dokumentasjon for kjøpspris, salgskostnader og påkostninger.

Særtilfeller

Arv, skilsmisse og utleie

Arvet bolig

Ved arvet bolig avhenger skatten blant annet av om arvelater kunne solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet. Hvis arvelater kunne solgt skattefritt, kan inngangsverdien normalt settes til boligens markedsverdi ved arvefallet.

Hvis arvelater ikke kunne solgt skattefritt, overtar arvingen som regel arvelaters inngangsverdi. Da kan en senere gevinst bli skattepliktig hvis du selv ikke oppfyller kravene til eiertid og botid. Ved arvet eiendom bør du alltid kontrollere reglene med Skatteetaten eller regnskapsfører.

Skilsmisse og separasjon

Ved skilsmisse, separasjon og overtakelse av felles bolig kan botid og eiertid bli mer komplisert. Tidspunktet for innflytting, overtakelse, utflytting og eventuell brukshindring kan få betydning. Få en konkret vurdering før du legger salget opp etter skattefritak.

Utleie av hele eller deler av boligen

Leier du ut hele boligen, teller utleieperioden normalt ikke som botid. Leier du ut en mindre del av boligen mens du selv bor i resten, kan skattefritaket likevel gjelde helt eller delvis. Her er detaljene viktige, så sjekk reglene konkret hvis boligen har vært delvis utleid.

Neste steg

Hva bør du gjøre nå?

Skattereglene er én av grunnene til at tidspunktet for boligsalget kan ha stor betydning. Er du nær ved å oppfylle kravene til skattefritak, kan noen måneders venting utgjøre en stor forskjell for nettoresultatet.

Har du en kompleks situasjon, for eksempel arvet bolig, lang utleieperiode, skilsmisse, delvis utleie eller usikker botid, bør du kontakte Skatteetaten eller en autorisert regnskapsfører før du bestemmer salgstidspunkt. Meglerprofil er ikke en skatterådgivningstjeneste.

Finn eiendomsmegler nær deg Komplett guide til boligsalget

Spørsmål og svar

Vanlige spørsmål om skatt ved boligsalg

Gevinst ved salg av egen bolig er som regel skattefri hvis du har eid boligen i mer enn 12 måneder og brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Begge kravene må være oppfylt.

Hvis salget er skattepliktig, beskattes gevinsten normalt med 22 prosent. Gevinsten beregnes som salgspris minus kjøpspris, påkostninger og salgskostnader. Tap kan være fradragsberettiget hvis en eventuell gevinst ville vært skattepliktig.

Hvis du har leid ut hele boligen, teller normalt ikke utleieperioden som botid. Du må som hovedregel ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget for at gevinsten skal være skattefri. Utleie av en mindre del av boligen kan vurderes annerledes.

Tap ved boligsalg er fradragsberettiget hvis en eventuell gevinst ville vært skattepliktig. Hvis salget ville vært skattefritt, får du normalt heller ikke fradrag for tap. Dokumentasjon på kjøpspris, salgskostnader og påkostninger er viktig.

Ved arvet bolig avhenger inngangsverdien blant annet av om arvelater kunne solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet. Hvis arvelater kunne solgt skattefritt, kan inngangsverdien normalt settes til markedsverdien ved arvefallet. Hvis ikke, overtar arvingen som regel arvelaters inngangsverdi. Sjekk alltid dette med Skatteetaten eller regnskapsfører.

Meglerprofil